不動産投資について勉強を始めました。
勉強したことのアウトプットをここのブログに書き留めたいと思います。
まず購入する物件の評価がどうかを確認します。
購入する物件が高すぎないか?適正価格か?
高掴みさせられないようにするためにです。
物件の評価はどうか?
①取得価格が適正か判断できる。
②融資を受ける際の資料として活用できる。
2つの方法で物件の価格が出せます。
不動産の査定の算出方法。
- 積算価格
- 収益還元評価
「土地の価格」+「建物の価格」
土地の価格は、「公示地価または路線価」×「土地面積」で算出します。
公示地価とは、国土交通省が毎年土地の価格です。路線価とは、宅地に接した道路に定められた評価額です。(全国
地価マップ)毎年8月頃に国税局や税務署などで公表されます。主に贈与税や相続税の額を決める時に使います。
建物の価格は、再調達価格×延床面積×(法定耐用年数-築年数)÷法定耐用年数で算出します。
再調達価格は、その物件と同じものを新しく手に入れるために必要な金額です。
物件の規模や建材の種類、構造によって変動します。
延床面積とは、建物の床面積をすべて足した面積です。2階建ての建物で、1階の床面積が150平米、2階の床面積が80
平米なら、延床面積は230平米です。
再調達価格
鉄筋コンクリート(RC)・・・20万円/㎡
重量鉄骨・・・・・・・・・・18万円/㎡
木造・・・・・・・・・・・・15万円/㎡
軽量鉄骨・・・・・・・・・・15万円/㎡
法廷耐用年数
木造=22年
重量鉄骨造=34年
RC造=47年
「家賃利回りの相場」
家賃から計算する評価方法です。
「家賃年収」「表面利回りの相場」で算出します。
エリアの利回りの相場を確認します。