不動産投資について勉強を始めました。
勉強したことのアウトプットをここのブログに書き留めたいと思います。
あくまで個人のまとめです。投資は絶対とは言い切れません。
不動産投資始める前に
・勉強７０％
・なぜ不動産を購入したいか？（投資目的）
・シュミレーションをできるようにする
・その他のリスクを知る
シュミレーションを行うときの”不動産チェックポイント”
- 物件価格
- 表面利回り
- 物件構造
- 築年数
- 建物面積
不動産投資②でまとめた積算価格・収益還元評価で適正価格か評価する。
「表面利回り」計算方法
「（年間家賃収入÷物件価格）×100」で算出される。
ここでいう物件価格とは（建築費＋建築費消費税＋外構・地盤工事代＋その他工事費用も入る）
シュミレーションで消費税などを抜いて計算してくる業者もいるので注意。
大体の目安
・利回り ６〜８％（相場の利回りを確認すること）
・木造 ８％
利回りがいいとマイナスポイントがあることが多い
（例えば家賃が高い設定、客付けが悪い、など）
法定耐用年数
・木造＝22年
・重量鉄骨造＝34年
・RC造・SRC造＝47年（RC造＝鉄筋コンクリート造・SRC造＝鉄骨鉄筋コンクリート造）
木造の耐用年数は（22年なのに）で35年のローンを組めますよ言ってくる業者はダメ。
長いローンを組まないと利益が出ない物件である可能性が高い。
