不動産投資について勉強を始めました。
勉強したことのアウトプットをここのブログに書き留めたいと思います。
あくまでも個人の解釈です。投資なので絶対とは言えません。
不動産投資始める前に
・勉強７０％
・なぜ不動産を購入したいか？（投資目的）
・シュミレーションをできるようにする
・その他のリスクを知る
購入したい物件に対してどれくらいのお金がかかるのか？
無理な買い物ではないか？
シュミレーションするにあたって必要になる項目をまとめました。
| 望ましい比率 | |
| １自己資金 | 融資比率は85％くらいまで |
| ２金利 | １％半ば（2022年現在）〜４.５％（ストレス金利） |
| ３ローン期間 | 22年〜30年（新築の場合） |
| ４入居率 | 90％（新築）80％（築20年以降） |
| ５想定年間収入 | 返済比率は50％以下 |
| ６家賃下落率 | 年間0.5％（都心）1％（地方） |
・通常金利１％半ば
・ストレス金利 大手行３.５％・大手公以外 ４.５％
これくらいの金利でもキャッシュフローが出るかシュミレーションする。
返済比率＝賃料収入➗返済額
・５０％以下
７０％（高すぎる）
・22年ー30年（新築の場合）
長い基準としては以下の通り。
木造なのに35年のローンで組んでシュミレーションするなど長い融資期間を設けないと利益が出ない物件の可能性が高い。
・木造： 35年
・RC造： 44年
融資比率＝住宅の建設費or住宅の購入価額➗借入額
・８５％くらいまで
フルローンは避ける。
・新築 ９０％
築20年以降は８０％ に下がっていくとシュミレーションする。
・都心０.５％
・地方など１％
新築は5年くらい下がりにくい。
マンション・アパートなど階数が1階下がるごとに下がっていく。（3階7万、2階6.9、1階6.8万など）
築20年、35年後の家賃下落を周辺家賃で確認する。
